El plan de desarrollo urbano de Gualeguaychú se sustenta en el diálogo entre lo público y lo privado
Por Nahuel Maciel
EL ARGENTINO
El desarrollo urbano de la ciudad ha tenido interesantes impactos y ha sido valioso que muchas de sus concreciones se esbozaron en gestiones de gobierno municipal anteriores. Es decir, se mantuvo un criterio de política de Estado; aunque por la magnitud y en algunos casos la sideral inversión que se requiere, algunas propuestas quedan todavía postergadas o en búsqueda de su posible realización.
Un rápido listado sobre el desarrollo urbano de la ciudad que se ha visibilizado por su concreción en algunos casos; y por su avance de obra, en otros; permitirá apreciar mejor este impacto.
El Palacio de Tribunales en la avenida 2 de Abril, en la zona de influencia de la Planta Potabilizadora de Agua, ha sido un largo requerimiento de la comunidad para tener un mejor servicio de Justicia y a su vez que los operadores del sistema tengan mejores condiciones de trabajo. Esta obra, indudablemente, impactará de manera positiva en esa zona porque el solo movimiento de Tribunales sumaría mejores oportunidades mercantiles y, por otro lado, descomprimiría el ya saturado tránsito en la zona céntrica.
La conexión vial de la Ruta Nacional N° 136 con la Autovía Gervasio Artigas (Ruta Nacional N° 14) está en proceso licitatorio y está llamado a revitalizar también extensa zona postergada en materia de desarrollo urbanístico.
La Costanera del Tiempo en la zona Sur, es una realidad visible que ha potenciado no solo el mejoramiento urbano de una barriada que ha estado por muchos años casi olvidada, sino que también ha recuperado para la ciudad un territorio clave que hoy por hoy –por ejemplo- es parte de la programación de la recreación familiar y del impulso que está teniendo el turismo durante todo el año.
La reactivación del predio del ex Frigorífico es otra realidad visible y palpable. El nuevo Mercado, el estadio de vóley, un paseo que permite apreciar mejor la belleza paisajística no solo de la naturaleza sino de la urbanidad, sumado al polo universitario, ha jerarquizado a un territorio que estuvo muchas décadas casi marginado del desarrollo integral.
Con la presencia de las universidades y casas de altos estudios, sumado al traslado de agencias gubernamentales como la Dirección de Tránsito, se le imprime a ese territorio un desarrollo clave para la revalorización no solo de las propiedades sino de la calidad de vida de los vecinos.
Otro tanto se puede señalar respecto de lo que se está construyendo en Plaza de Aguas.
Se trata de propuestas de desarrollo urbano que se diseñan teniendo como horizonte el desarrollo generacional de la ciudad. Al menos esa es la intención, más allá de algunas situaciones particulares u observaciones que se puedan realizar. Pero, es indudable que el diálogo político y ciudadano es el que permite construir y enriquecer la planificación urbana de la ciudad.
Varios perfiles de desarrollo, una misma comunidad
Se ha señalado en EL ARGENTINO en más de una oportunidad que Gualeguaychú es una ciudad agropecuaria, industrial, comercial y de servicios, turística, universitaria y ambiental. Se trata de una fortaleza para su desarrollo, porque es imposible que todos estos sectores disminuyan sus actividades de manera simultánea; siempre habrá un sector para sostener las contingencias de la coyuntura que atraviesa otro. Y todos estos sectores están llamadas –ya lo han demostrado a lo largo de su historia- a ser durables en el tiempo con mandatos que se han traspasado de generación en generación.
Por eso es clave la planificación urbana, porque ante un crecimiento constante (se estima al 1 por ciento anual), se torna indispensable definir con anticipación los espacios para generar los nuevos barrios, resolver el déficit habitacional que tiene la comunidad y al mismo tiempo sostener un criterio de integración territorial. Por eso, por ejemplo, se han incorporado herramientas clave en la gestión municipal como “Mi barrio tiene acceso”; el Banco de Tierras; el logro que implica una ciudad que casi en su totalidad está conectada a una red de agua potable y de cloacas y que pocas localidades del país pueden mostrar ese logro para la calidad de vida de sus habitantes o el de obligar que todo loteo debe hacerse con mínimas condiciones como cordón cuneta y apertura de calles.
Se trata de la Ordenanza por la cual se exige que, para toda nueva apertura de calles por subdivisiones o loteo de tierras dentro del ejido, se deberá realizar la construcción de cordón cuneta de hormigón armado, badenes, enripiado y nivelación. Anteriormente sólo se obligaba a la compactación, abovedado y enripiado.
Además, hay otra ordenanza ordenadora del territorio: es la que advierte que toda publicidad que se realice destinada a ofrecer lotes, manzanas chacras o quintas, en venta o permuta y mediante subdivisión de dichas fracciones, deberá especificar la existencia de la correspondiente aprobación municipal. Es decir, que en toda publicidad se deberá consignar la leyenda “con aprobación Municipal” y el número de Ordenanza respectivo.
Un ejemplo claro es lo que está ocurriendo en la zona Noreste de la ciudad, con un desarrollo urbanístico que cambiará la fisonomía territorial de ese lugar. Pero, esta vez ya sin cometer los errores de otras administraciones municipales como cuando se crearon los barrios en la zona Oeste, cuya densidad poblacional y las características de diseño de esos complejos habitacionales, no han sido los más apropiados porque han propiciado más el hacinamiento que la expansión, dificultando también la convivencia social en algunos aspectos.
Logros
Si bien para algunos puede parecer que se trata de proyectos casi faraónicos, hay que recordar que Gualeguaychú supo afrontar otros de similares dimensiones.
Hay que tener presenta que se trata de construcciones urbanísticas que además de la inversión millonaria, requieren de obras complementarias, de análisis de impactos ambientales y sociales y esencialmente la articulación entre lo público y lo privado.
Si bien siempre se sostuvo que la dimensión de esta planificación iba a exceder el tiempo de una gestión de gobierno (e incluso ya excedió a varias), lo cierto es que su necesidad se acrecienta a medida que pasa el tiempo.
La virtud de la Municipalidad en sus distintas expresiones de gobierno, es que todos han realizado gestiones y cada uno sumó a su manera nuevos avances para continuar adelante. En esto también pocos municipios entrerrianos y del país pueden mostrar esa continuidad del Estado, más allá de quien gobierne.
La recuperación del corredor ferroviario es un claro ejemplo dado que hoy permite gozar de la Avenida Parque, pero también ha sido factor decisivo para la integración urbana.
Lo mismo puede señalarse con la transformación de la vieja estación de trenes en un imponente Corsódromo que marca el ritmo del desarrollo turístico y ahora con un predio que ha sumado importante infraestructura como los Museos que allí funcionan (el ferroviario, el de la Memoria y el del Carnaval) y un Centro de Convenciones que es uso claramente de interés general.
Los ejemplos su suceden unos tras otros. Tomados algunos al azar, hay que valorar cómo se ha impactado de manera positiva la zona del Puerto; se logró (gestión de Daniel Irigoyen) evitar la construcción de los murallones de protección contra las inundaciones para tener hoy una Costanera vigorosa o la obra del Canal Clavarino y la propia Avenida Parque, son claros modelos de que es posible abordar estos frentes urbanísticos.
Por otro lado, se trata de construcciones urbanísticas que además de la inversión millonaria, requieren de obras complementarias, de análisis de impactos ambientales y sociales y esencialmente la articulación entre lo público y lo privado.
Si bien siempre se sostuvo que la dimensión de esta planificación iba a exceder el tiempo de una gestión de gobierno (e incluso ya excedió a varias), lo cierto es que su necesidad se acrecienta a medida que pasa el tiempo.
La virtud de la Municipalidad en sus distintas expresiones de gobierno, es que todos han realizado gestiones y cada uno sumó una nueva para continuar adelante.
Enseñanzas
Cada una de estas obras, con sus dificultades y abordajes, ha dado una enseñanza colectiva: ningún desarrollo debe surgir de manera espontánea, he ahí lo estratégico de la planificación. Está claro que esa planificación debe ser liderada por la Municipalidad, pero no puede quedar encerrada en los despachos oficiales. El diálogo entre lo público y lo privado es la virtud que ha marcado Gualeguaychú como diferencia.
La infraestructura urbana (calles, redes eléctricas y de telefonía, alumbrado público, espacios de recreación, red de agua potable, etcétera) son indispensables, lo mismo que el equipamiento urbano (escuelas, semáforos, centros de salud, bibliotecas, comisarías, centro de salud, entre otros). Por eso es importante dar participación a la comunidad, aprovechar su saber y su experiencia.
Gualeguaychú viene creciendo de manera considerable. Hay que lograr que ese desarrollo sea sustentable, es decir, con capacidad para seguir funcionando indefinidamente, sin que se decline o se agote o se sobrecarguen los recursos fundamentales y por los cuales el sistema urbano depende.
El Plan de Ordenamiento Territorial
Gualeguaychú cuenta con un Plan de Ordenamiento Territorial que nadie desconoce, y que seguramente necesitará actualizaciones conforme se cumplan algunas metas o nuevas necesidades así lo requieran.
El acceso a la tierra, a la vivienda y a todos los beneficios de la vida urbana son los ejes que prioriza ese desarrollo.
En 2016 se carecía de leyes que ayudarán a la planificación a 25 años, con un Digesto de Planeamiento sancionado en 1991; su adecuación era un imperativo de la época.
Así, se dinamizó el Banco Municipal de Tierras y se adecuó la Sobretasa del Impuesto Inmobiliario a las Tierras Ociosas.
Las respectivas Ordenanzas fueron sancionadas en 2018 con la finalidad de comenzar a dar respuesta a la demanda de tierra y vivienda.
El Banco de Tierras es una reserva de lotes de dominio privado del Estado, que permite destinarlo a la construcción de planes de vivienda, pero también de los necesarios equipamientos y espacios públicos que demanda el crecimiento barrial. De esto se desprenden otros programas o iniciativa como “Mi prime terreno”, para señalar un ejemplo, de los muchos que pueden citarse.
Respecto de la Sobretasa del Impuesto Inmobiliario a tierras ociosas, el objetivo es ejercer presión a los grandes tenedores de tierra, elevando en un 600 por ciento el importe de la Tasa General Inmobiliaria a quienes tienen terrenos baldíos en zonas con servicios.
Y esto es así porque claramente los mecanismos y la especulación del mercado privado no garantiza el uso sostenible y la equidad del territorio de una ciudad. Y como esto estuvo dominado por cierta anarquía, ese mismo mercado inmobiliario especulativo puso valores a los lotes de manera artificial y provocó hirientes contrastes sociales y territoriales.
El circuito era el siguiente: la tenencia de tierra de forma improductiva en las zonas urbanizadas, no se ponía a disposición del mercado y de la demanda. Esto generaba escasez, a la vez que la demanda iba en constante aumento y así aumentaban artificialmente el precio del metro cuadrado. Socialmente, como comunidad es inaceptable porque expulsa a las familias hacia zonas alejadas y, en consecuencia, sin poder acceder a elementales servicios urbanos, como una farmacia de turno, un cajero automático, muchas veces sin transporte público de pasajeros y demás inconvenientes para el desarrollo armónico de una familia.
Y esto fue posible no solo por la especulación privada, sino porque por durante muchos años hubo un Estado Municipal ausente de esta problemática. Sin planificación y sin ordenamiento territorial.
Las experiencias vividas en los últimos años demuestran que el interés público y el interés privado conforman el interés general de la población. He ahí, otra fortaleza de Gualeguaychú.