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Saturday 30 de May de 2020

Propuestas concretas para los créditos hipotecarios

Propuestas concretas para los créditos hipotecarios

02/13/2020 |.

Por Julio Cobos

(Colaoración)

 

El déficit habitacional en Argentina es un problema de décadas y siempre significa un desafío para cada gestión que comienza. Muchas han sido las propuestas, con diferentes resultados, para crear mecanismos que den acceso a la vivienda propia.

Años atrás, propusimos y sancionamos en el Congreso de la Nación una ley (N°27.271) que establece la Unidad de Vivienda conocida como UVI, la cual se actualiza por el costo de la construcción, reflejando el valor del metro cuadrado construido.

Simultáneamente, los directivos del Banco Central, a quienes dimos a conocer nuestro proyecto, decidieron lanzar en forma unilateral y sin que estuviera la ley, la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) con un mecanismo de actualización diferente que incorpora la variación de la inflación.

Esta disposición del BCRA no tenía todos los cinturones de seguridad que sí tenía nuestra ley, por lo que después el presidente Mauricio Macri tuvo que emitir varios decretos complementarios. 

¿Por qué se hizo así? No tengo respuestas, pero el resultado fue que, en el origen del sistema, por apuro o desconocimiento, la UVA surgió con un criterio diferente a la UVI y fue la más utilizada por el sistema bancario. Lo que sí sé es que la Unidad de Vivienda (UVI) refleja de forma mucho más fidedigna la realidad del mercado al que se apunta, es decir a préstamos destinados a la construcción o adquisición de vivienda.

Desde marzo de 2016, el BCRA publica ambos índices (UVA y UVI) porque con este último se licitan obras. Hoy, el IPV actualiza los certificados a las empresas en función de este índice que representa al metro cuadrado y no lo hace por la UVA porque ésta incorpora componentes distintos al otro índice, cosa que es bastante lógico y que debería haber sido adoptado para todo el sistema; pero el BCRA prefirió motorizar la UVA y a los bancos les fue conveniente.

En épocas de crisis, el índice de la construcción se retrae porque hay menos demanda, baja la mano de obra, etc; por lo que termina siendo algo favorable para el tomador del crédito. Tal es así que actualmente la diferencia entre la UVI y la UVA es del 11,27% (al 31 de enero del corriente año el valor de la UVI es de 44,08 pesos y el de la UVA de 49,05pesos). Esto no es menor, por ejemplo, en un préstamo de cuatro millones de pesos esa diferencia entra las unidades representan 495 mil pesos sólo de capital, sin contar la disminución de los intereses.

Por la ley que sancionamos recientemente en el Congreso, el BCRA debía que realizar un estudio de la evolución de la UVA. Hasta ahora las medidas adoptadas apuntan a suspender el congelamiento y a amortiguar esa suspensión, lo que en un principio no parece ser una solución de fondo.

Este sistema estaba basado en un proceso de baja inflación como el que se planteó a inicios del gobierno de Mauricio Macri, condición necesaria para mantener la equidad de los contratos a lo largo del tiempo. Como eso no sucedió, presentamos diversos proyectos de ley durante la gestión anterior con propuestas para dar soluciones a los problemas existentes y hoy los ponemos a disposición de la actual administración para lograr darles protección a los tomadores de créditos, entre ellas: Permitir la conversión del crédito de UVA a UVI porque es más justo y refleja fielmente el valor del metro cuadrado.

Disminuir los intereses bancarios que están muy altos, en algunos casos hasta el 12%. Los bancos deben bajar ese interés y que no superen el 5%.

Realizar los pagos parciales del crédito en la unidad convenida. A partir de que se otorga el crédito comienza la actualización, pero esos pagos parciales se realizan en pesos y no en UVA/UVI, entonces eso genera que se licue el crédito. Las actualizaciones deben darse en la unidad para que preserven el valor.

Crear un seguro para que, en el caso en que la evolución de la unidad tomada sea mayor al coeficiente de variación salarial, existan fondos para cubrir esa diferencia hasta que se estabilicen los picos de crecida inflacionaria.

Está claro que la solución de fondo es que baje la inflación, pero considero que estas medidas son complementarias, realizables y pueden aplicarse para beneficios de todos los tomadores de crédito.

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